住人の高齢化で懸念されるマンション管理の問題

　国土交通省が5年ごとに実施している「マンション総合調査」の令和5年度（2023年度）によれば、マンション居住者の「永住意識」は60.4％で、過去二番目に高い数値でした。前回の平成30年度（2018年度）調査よりは2.4ポイント減少していますが、依然として高止まりしています。また、居住者の高齢化も顕著で、30歳以下は前回7.1％から6.2％に減少した一方、70歳以上は22.2％から25.9％へ増加しています。

　終の棲家として分譲マンションを選択する人や、高齢になってから一戸建て住宅からマンションへ住み替える人が増えている結果、要介護となる高齢者、一人暮らしの高齢者が分譲マンション内でも増加している状況です。専有部分・共用部分のバリアフリー対応のみならず、見守り、生活支援、給食サービスなど、管理組合による高齢者支援の必要性は今後一層増すと考えられます。

　さらに、マンション管理全般にとっての大きな問題は、年金生活で経済的に余裕がない高齢者世帯の増加に伴い、管理費・修繕積立金の滞納者が増える可能性です。単身で暮らす高齢の区分所有者が死亡し、相続人が不明な場合には、管理費や集会案内の送付先がわからなくなるといった問題も懸念されます。

　このような居住者の高齢化に加え、賃貸化や空室化が進行すると、管理組合の集会への出席率低下、理事のなり手不足、修繕積立金不足、区分所有規約違反者の増加などが生じます。その結果、マンションの管理機能が低下し、いわゆる「マンションの荒廃」が社会問題となる可能性も否定できません。

　私は、日本とフランスの民法、とくに物権法を専門としていますが、フランスのマンション（現地ではアパルトマンと呼ばれます）に対する法的対応は、日本においても参考になるのではないかと考えています。

　そもそも、日本ではマンション管理に関し、「区分所有法（正式名称は、建物の区分所有等に関する法律）」という民法の特別法があります。同法では、管理の中心は管理組合とされています。管理組合とは、区分所有者全員で構成される団体です。この団体は年に一度「集会」（いわゆる総会）を開き、予算や決算、大規模修繕などを議決します。

　管理組合の下には理事会が設置され、区分所有者の中から理事が選ばれ、その中から理事長が選出されます。国交省の標準管理規約によれば、理事長は法律上の最高管理責任者である「管理者」とされています（これは「管理人」とは異なります）。とはいえ、日本では理事長本人が総会資料を作成するのではなく、管理組合から委託を受けた管理会社が準備を支援するのが一般的です。

　さて、日本ではまだ件数は少ないかもしれませんが、区分所有者の高齢化などにより、管理組合に参加したくない、あるいは出席できないという問題が今後増える可能性があります。とくに、理事を引き受けたがらないという事態が考えられるでしょう。

　理事には報酬がなく、輪番制のマンションも多いため、高齢や健康上の理由で理事になれなかったり、なっても理事会を欠席し続けるケースが増えると、理事不足は深刻になります。その結果、住民の意思決定が滞り、修繕が遅滞するといった事態につながりかねません。